ส่องโอกาสลงทุนในกอง REIT ที่ใหญ่ที่สุดในไทย พร้อมรับโอกาสการฟื้นตัวในอนาคต

ในช่วงตลาดหุ้นผันผวนจากปัจจัยทั้งในและต่างประเทศ รวมถึงความไม่แน่นอนจากสถานการณ์โรคระบาด ทำให้หลายคนเริ่มเบนเข็มมองไปยังการลงทุนในอสังหาฯ ที่มีเสถียรภาพมากกว่า ทั้งยังให้ผลตอบแทนที่ชนะอัตราเงินเฟ้อและดอกเบี้ยเงินฝากประจำ 

โดยเฉพาะการลงทุนผ่านกอง REIที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอและยังมีโอกาสได้รับกำไรจากการขายหน่วยทรัสต์อีกด้วย จึงเป็นโอกาสที่นักลงทุนสามารถเข้าถึงโครงการอสังหาฯ มูลค่ามหาศาล ด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นเพียงหลักพัน 

สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหากอง REIT ที่มีโครงการอสังหาฯ คุณภาพบนทำเลแห่งศักยภาพ ต้องมีชื่อของ ‘CPNREIT’ เป็นทางเลือกลำดับต้นๆ เพราะนอกจากเป็นกองทรัสต์ที่มีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (Market Capitalization) ใหญ่ที่สุดในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยแล้ว CPNREIT ยังมีทรัพย์สินหลายประเภทที่ตั้งอยู่ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ และต่างจังหวัดที่มีศักยภาพ ซึ่งนับเป็นโอกาสดีที่จะเข้าลงทุนในช่วงนี้ หลังมีการพัฒนาวัคซีนป้องกัน COVID-19 สำเร็จ ส่งผลดีต่อความเชื่อมั่นในการควบคุมโรคระบาดและภาพรวมเศรษฐกิจที่มีโอกาสฟื้นตัว 
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท หรือ CPNREIT’ จัดตั้งขึ้นจากการแปลงสภาพจากกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRFและเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เมื่อเดือนธันวาคม 2560 โดยกองทรัสต์มีวัตถุประสงค์ในการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพสูง โดยมีบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชนหรือ CPN เป็น Sponsor 
และมีบริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ รวมถึงมี บลจ. ไทยพาณิชย์ เป็นทรัสตี ปัจจุบัน CPNREIT ลงทุนในสิทธิการเช่าศูนย์การค้า แห่ง อาคารสำนักงาน 4 แห่ง และโรงแรมอีก แห่ง  

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางวิกฤต COVID-19 ที่กินเวลายืดเยื้อตลอดปี 2563 ที่ผ่านมานั้น ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจและการใช้ชีวิตอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ รวมทั้งอาจทำให้นักลงทุนหลายคนเกิดความไม่มั่นใจในธุรกิจบางประเภทที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบจากวิกฤตดังกล่าว โดยเฉพาะธุรกิจด้านการท่องเที่ยวและการบริการ 
แต่รู้หรือไม่ว่า ปริมาณผู้เข้ามาใช้บริการของโครงการประเภทศูนย์การค้า (Trafficที่เป็นทรัพย์สินของ CPNREIT ในปี 2563 ได้เริ่มทยอยกลับเข้ามาใช้บริการกันแล้ว โดยจะเห็นได้จากปริมาณผู้เข้ามาใช้บริการเฉลี่ยของโครงการประเภทศูนย์การค้า (Average Traffic) ในเดือนกันยายน 2563 เทียบกับเดือนเดียวกันของปีก่อนนั้นซึ่งอยู่ที่ประมาณ 70% สูงกว่าของเดือนมิถุนายน 2563 ที่เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปีก่อนซึ่งอยู่ที่ประมาณ 60% 
สะท้อนการฟื้นตัวของธุรกิจหลังจากที่ภาครัฐมีมาตรการผ่อนคลายกิจการและกิจกรรมเพื่อป้องกันการแพร่ระบาดของ COVID-19 และสอดคล้องกับภาพรวมเศรษฐกิจที่เริ่มฟื้นตัวจากจุดต่ำสุดในช่วงไตรมาสก่อนหน้า ตามมาตรการกระตุ้นการใช้จ่ายและการท่องเที่ยวภายในประเทศ 
และปฏิเสธไม่ได้ว่า ด้วยไลฟ์สไตล์ของคนไทยที่ชื่นชอบการจับจ่ายใช้สอยในศูนย์การค้าที่สะดวกครบครัน โดยสามารถเห็นสินค้าจริงได้ก่อนที่จะชำระเงิน อีกทั้งยังเป็นแหล่งรวมความบันเทิงในรูปแบบต่าง ๆ ตลอดจนเป็นที่พบปะสังสรรค์ ก็นับเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่จะทำให้แนวโน้มของธุรกิจศูนย์การค้าซึ่งเป็นสถานที่ที่สามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เหล่านี้ได้อย่างครอบคลุม มีโอกาสที่จะฟื้นตัวกลับมาได้ไม่ยาก ซึ่งหากดูจากความสำเร็จในการพัฒนาวัคซีน COVID-19 แล้ว ก็มีความเป็นไปได้ว่าวิกฤตครั้งนี้น่าจะผ่านพ้นไปภายในเร็ววันนี้ 

ล่าสุด CPNREIT จึงเตรียมเข้าลงทุนเพิ่มเติมในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์อีก โครงการ มูลค่ารวมไม่เกิน 5,672 ล้านบาท จากบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN และบริษัทย่อย (ไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้อง) โดยจะระดมทุนด้วยการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมจำนวนไม่เกิน 355.56 ล้านหน่วย
ซึ่งทรัพย์สินที่ CPNREIT ลงทุนเพิ่มเติม ประกอบด้วย  
  • โครงการเซ็นทรัลมารีนา 

ลงทุนในสิทธิการเช่า / เช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ สิทธิการเช่างานระบบ และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ ระยะเวลาประมาณ 15 ปี (สิ้นสุดการเช่า 30 เมษายน 2578) รวมพื้นที่ที่จะเข้าลงทุน 45,149 ตารางเมตร โดยมีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 14,793 ตารางเมตร และมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย 97.2% 
  • โครงการเซ็นทรัลพลาซา ลำปาง 

ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และงานระบบ รวมถึงกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ เป็นระยะเวลาประมาณ 21 ปี (สิ้นสุดการเช่า 16 ธันวาคม 2584) รวมพื้นที่ที่จะเข้าลงทุน 45,716 ตารางเมตร โดยมีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 15,863 ตารางเมตร และมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย 93.4%
อีกทั้ง เพื่อสร้างความเชื่อมั่นและสนับสนุนให้การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ในครั้งนี้ประสบความสำเร็จ CPN จะจองซื้อหน่วยทรัสต์อย่างน้อยตามสิทธิที่ได้รับการจัดสรรของตนในฐานะที่เป็นผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม และประสงค์จะให้กลุ่ม CPN เข้าจองซื้อหน่วยทรัสต์ในส่วนเหลือจากการจองและจัดสรรให้ผู้ลงทุนรายอื่น ๆ (รายละเอียดตามข่าวแจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯ ของ CPN เมื่อวันที่ 19 มกราคม 2564) 
หลังการลงทุนเพิ่มเติมในโครงการศูนย์การค้าทั้ง โครงการครั้งนี้ คาดว่า CPNREIT จะยังคงเป็นกองทรัสต์ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งในแง่ของมูลค่าทรัพย์สินและมูลค่าตามราคาตลาด (Market Capitalization) ทำให้ CPNREIT มีความมั่นคงและหน่วยทรัสต์มีสภาพคล่องในการซื้อขายมากยิ่งขึ้น ทั้งนี้ คาดว่าจะมีประมาณการเงินจ่ายผู้ถือหน่วยอยู่ที่ประมาณ 1.3860 บาทต่อหน่วย คิดเป็นประมาณการอัตราเงินจ่ายผู้ถือหน่วยอยู่ที่ประมาณ 7.1%* ซึ่งถือว่าสูงเป็นอันดับต้น ๆ ของกลุ่มกองทรัสต์ประเภทศูนย์การค้าเลยทีเดียว  
หมายเหตุ : *อ้างอิงจากประมาณการงบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จสำหรับปี 2564 ซึ่งที่ปรึกษาทางการเงินได้มีการปรับปรุงสมมติฐานราคาหน่วยทรัสต์ CPNREIT ที่ออกและเสนอขายโดยอ้างอิงจากราคาเสนอขายสูงสุดที่ 19.50 บาท/หน่วย และจำนวนหน่วยทรัสต์ที่เสนอขายที่ 355.56 ล้านหน่วย 
นอกจากนี้ ภายหลังกองทรัสต์เข้าลงทุนเพิ่มเติมในโครงการศูนย์การค้าทั้ง 2 โครงการเรียบร้อยแล้ว CPNREIT ยังมีแผนลงทุนเพิ่มเติมในโครงการเซ็นทรัลพลาซา สุราษฎร์ธานี และโครงการเซ็นทรัลพลาซา อุบลราชธานี ซึ่งเป็นไปตามมติที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ของ CPNREIT ครั้งที่ 1/2562 ต่อไป โดยจะทำให้ CPNREIT กลายเป็นกองทรัสต์ที่มีทรัพย์สินกระจายอยู่ในทุกภูมิภาคทั่วประเทศ 
นอกจากนี้ การมีทรัพย์สินเพิ่มขึ้นยังทำให้ CPNREIT มีศักยภาพในการสร้างรายได้มากขึ้นตามไปด้วย ที่สำคัญ ยังเป็นการกระจายความเสี่ยง ทั้งในด้านทำเลที่ตั้ง ความหลากหลายของผู้เช่า ตลอดจนประเภทของอสังหาฯ นอกจากนี้ CPNREIT ยังมีศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินและมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดอย่างต่อเนื่อง จากการเข้าลงทุนเพิ่มเติมในโครงการคุณภาพของกลุ่ม CPN อีกหลากหลายโครงการ จึงนับว่า CPNREIT เป็นอีกหนึ่งกองทรัสต์ขนาดใหญ่ที่พร้อมสร้างการเติบโตไปกับภาพรวมเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯ ของประเทศอย่างแท้จริง
สำหรับการจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนของ CPNREIT จะเปิดจองซื้อให้แก่ประชาชนทั่วไปที่เป็นผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมที่มีสิทธิจองซื้อซึ่งประกอบด้วย  
1. ประชาชนทั่วไป ซึ่งเป็นผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมของ CPNREIT ที่มีสิทธิ* โดยกำหนดเป็นอัตรา 8.2967 หน่วยทรัสต์เดิมของ CPNREIT ต่อ 1 หน่วยทรัสต์เพิ่มเติม
 
2. ประชาชนทั่วไป ซึ่งเป็นผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมของ GLANDRT ที่มีสิทธิ* โดยกำหนดเป็นอัตรา 5.6225 หน่วยทรัสต์เดิมของ GLANDRT ต่อ 1 หน่วยทรัสต์เพิ่มเติม โดยสามารถจองซื้อได้ในวันที่ 8 – 9 กุมภาพันธ์ 2564 ระหว่างเวลาเปิดทำการ และวันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2564 ตั้งแต่เวลาเปิดทำการถึงเวลา 15.30 น. 
สำหรับประชาชนทั่วไปประเภทอื่นๆ สามารถจองซื้อได้ในวันที่ 11 และ 15 กุมภาพันธ์ 2564 ระหว่างเวลาเปิดทำการ และวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2564 ตั้งแต่เวลาเปิดทำการถึงเวลา 15.30 น.  
สถานที่จองซื้อได้แก่ ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ทุกสาขาทั่วประเทศ โทร 02-777-6784 สำนักงานใหญ่ของ บล. เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) โทร 02-658-5000 ต่อ 1711 และธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) ทุกสาขาทั่วประเทศ โทร 02-111-1111 

หมายเหตุ * ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมของ CPNREIT และ GLANDRT ที่มีรายชื่อปรากฏในสมุดทะเบียนผู้ถือหน่วยทรัสต์ ณ วันปิดสมุดทะเบียน เมื่อวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2563 โดยสามารถตรวจสอบสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มเติมได้ที่ www.cpnreit.com 

ราคาจองซื้อที่ราคาเสนอขายสูงสุดไม่เกิน 19.50 บาทต่อหน่วย โดยผู้จัดการกองทรัสต์จะแจ้งราคาเสนอขายสุดท้ายให้ทราบต่อไป ทั้งนี้ การกำหนดราคาเสนอขายสุดท้ายดังกล่าวนั้นจะกำหนดจากกระบวนการสำรวจความต้องการซื้อหน่วยทรัสต์จากผู้ลงทุนสถาบันที่เข้าร่วมการสำรวจความต้องการซื้อ และ/หรือนิติบุคคลที่สามารถเข้าร่วมสำรวจความต้องการซื้อ (Book Building) โดยหากราคาเสนอขายสุดท้ายต่ำกว่าราคาเสนอขายสูงสุด จะดำเนินการคืนเงินส่วนต่างให้แก่ผู้จองซื้อทุกราย  

ทั้งนี้ ผู้สนใจสามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ www.cpnreit.com โทร 02-667-5555 ต่อ 1660 หรืออีเมล์ [email protected]centralpattana.co.th 

แหล่งข้อมูล : หนังสือชี้ชวนการเสนอขายหน่วยทรัสต์สำหรับการเพิ่มทุนของ CPNREIT
Facebook Comments
SHARE
Advertorial Team
“คนทำงาน” ที่ชอบลงทุนกับความรู้ เพื่อชีวิตที่ดียิ่งขึ้น